Die Terrasse liegt hinter dem Wohnzimmer, auf der anderen Seite der Glasfront. Im Verkaufsplan hat sie noch einen anderen Platz: eine Zeile in der Flächenaufstellung. Diese kleine Addition kann schon den ersten Vergleich zwischen zwei Wohnungen auf Mauritius beeinflussen.
Eine Gesamtfläche fällt auf und bleibt leicht im Gedächtnis. Ihre einzelnen Bestandteile sagen jedoch mehr über die Wohnung aus: geschlossene Räume, mitgerechnete Wände, eine Terrasse, manchmal sogar ein Garten. Wer einen Quadratmeterpreis verstehen möchte, muss deshalb nachvollziehen, welche Fläche bei der Division verwendet wird.
Die 17 Quadratmeter hinter dem Wohnzimmer
Auf seiner Präsentationsseite für The Essence in Trou aux Biches veröffentlicht der Bauträger 2Futures eine Flächenaufstellung für eine Wohnung mit einem Schlafzimmer im ersten Obergeschoss der Blöcke A und B. Sie nennt 72 m² Innenfläche einschließlich Wänden und anschließend 17 m² Terrasse. Als Gesamtfläche sind 89 m² angegeben.
Alle drei Zahlen beschreiben denselben Plan. Wer sich nur die 89 m² merkt, verliert die Aufteilung aus dem Blick. Bei 72 m² ohne den Zusatz „einschließlich Wänden“ fehlt eine weitere Information: Gemeint ist nicht allein die freie Bodenfläche, auf der Möbel stehen können.
Eine andere Aufstellung für eine Erdgeschosswohnung mit zwei Schlafzimmern zeigt noch mehr Bestandteile. Zu den insgesamt 198 m² gehören 119 m² Innenfläche einschließlich Wänden, 25 m² Terrasse, 6 m² Hof und 48 m² Privatgarten. Hier geht es um die veröffentlichten Flächenkategorien des Bauträgers. Daraus folgt weder, dass eine Wohnung aktuell verfügbar ist, noch dass ihre Maße vor Ort überprüft wurden.
Die Wände bleiben Teil der Rechnung
Zieht man die Terrasse von einer Gesamtfläche ab, erhält man nicht zwangsläufig eine Fläche, die mit einer anderen Anzeige vergleichbar ist. Dafür muss auch klar sein, wo die Messgrenze verläuft und was innerhalb dieser Grenze mitgezählt wird.
Der internationale Standard IPMS: All Buildings veranschaulicht den Unterschied anhand zweier Messgrundlagen für ausgewählte Bereiche. IPMS 4.1 zählt die von Wänden und Stützen belegte Bodenfläche mit; IPMS 4.2 zieht sie ab. Beide sind genau definiert. Es handelt sich um unterschiedliche Flächenmaße, nicht um konkurrierende Schätzungen des Immobilienwerts.
Der Standard sieht außerdem Angaben zur Messmethode, zum Datum und dazu vor, ob und wie die Maße vor Ort überprüft wurden. Solche Angaben erklären das Ergebnis. Sie bedeuten nicht, dass alle Immobilienanzeigen auf Mauritius IPMS anwenden oder dass der Standard dort eine verbindliche Flächenkonvention für den Verkauf vorgibt.
Eine Aufstellung, die eindeutig zum richtigen Plan gehört, hilft deshalb mehr als eine einzelne Zahl. Ein Fachmann kann erläutern, was mitgerechnet wurde. Der Käufer muss die Flächen dann nicht aus einer verkleinerten Abbildung selbst zusammensetzen.
Ein Angebotspreis, zwei Quadratmeterpreise
Ein vollständig erfundenes Beispiel, ohne Bezug zu den Preisen von The Essence: Eine Wohnung wird für 13 Millionen Rupien angeboten und hat 100 m² Innenfläche sowie 30 m² Terrasse. Teilt man den Preis durch 100, ergeben sich 130.000 Rupien je Quadratmeter Innenfläche. Bei einer Division durch 130 sind es 100.000 Rupien je Quadratmeter einschließlich Terrasse.
Der Angebotspreis bleibt derselbe. Geändert hat sich nur die Fläche, durch die er geteilt wird. Diese Rechnung weist der Terrasse keinen bestimmten Wert zu und liefert auch keinen Gewichtungsfaktor für den Immobilienmarkt.
Vielleicht ist gerade die Terrasse das, was an der Wohnung gefällt. Wird sie getrennt ausgewiesen, erhält sie ihren eigenen Platz: als Außenraum mit eigenen Maßen, für den man sich entscheidet. Die Aufstellung macht verständlich, was verglichen wird, bevor es darum geht, welchen Preis man dafür zahlen möchte.
