L'Île Maurice structure l'acquisition immobilière pour les non-citoyens par des régimes spécifiques approuvés par l'Economic Development Board (EDB). Ce guide détaille les options légales, les seuils d'investissement requis pour un permis de résidence et les étapes administratives nécessaires. Les informations proviennent des documents officiels de l'EDB et du portail de résidence.
Régimes d'acquisition approuvés
L'EDB définit plusieurs schémas réglementés permettant aux étrangers d'acquérir des biens immobiliers. L'Integrated Resort Scheme (IRS) concerne des villas et appartements de standing dans des complexes intégrés. Le Real Estate Scheme (RES) propose des villas, penthouses, duplexes ou appartements dans des projets de taille plus modérée. Le Property Development Scheme (PDS) s'applique à des villas de luxe et résidences haut de gamme avec services.
Le schéma Ground + 2 (G+2) permet l'achat d'appartements dans des immeubles d'au moins deux étages au-dessus du sol, sous approbation préalable de l'EDB. Le Smart City Scheme (SCS) constitue principalement un cadre d'incitations fiscales pour les développeurs et entreprises, sans régime de résidence spécifique pour les acheteurs individuels. Pour obtenir un permis de résidence, l'acquisition doit s'effectuer sous l'un des régimes IRS, RES, PDS ou G+2.
Seuil d'investissement et avantages de résidence
Un investissement minimum de 375 000 USD (ou son équivalent en devise convertible) est requis pour obtenir un permis de résidence sous les régimes IRS, RES, PDS et G+2. Ce seuil s'applique également pour les appartements G+2, où le prix d'achat ne doit pas être inférieur à 6 millions MUR. Le permis de résidence est accordé à l'acheteur, son conjoint et les enfants de moins de 24 ans, pour la durée de la propriété.
Les titulaires d'un permis de résidence sous IRS, RES ou PDS bénéficient de l'exemption de permis de travail pour investir et travailler à Maurice. Ils peuvent louer leur bien, devenir résidents fiscaux locaux et rapatrier librement les revenus ou le produit de la vente sans restriction. Les sources officielles ne confirment pas cette exemption de travail pour le régime G+2.
Invest Hotel Scheme et Smart City Scheme
L'Invest Hotel Scheme (IHS) permet aux développeurs hôteliers de vendre des chambres pour financer la construction ou la rénovation d'établissements. Les acheteurs peuvent utiliser leur chambre un maximum de 45 jours par an. Ce schéma ne prévoit pas de permis de résidence automatique, car il s'agit d'un investissement hôtelier à part entière.
Le Smart City Scheme (SCS) offre des incitations fiscales comme une exonération d'impôt sur huit ans, la récupération de TVA sur les bâtiments et capitaux, ainsi que des exemptions de droits de douane. Les projets approuvés sous ce schéma sont listés par l'EDB, mais l'acquisition immobilière individuelle doit respecter les conditions des régimes IRS, RES, PDS ou G+2 pour l'obtention d'un permis de résidence.
Points à vérifier avec un professionnel
Avant de finaliser une acquisition, il est indispensable de consulter un notaire mauricien et un conseiller fiscal international. Les points clés à vérifier incluent l'impact de la résidence fiscale mauricienne sur les revenus mondiaux et les conventions fiscales avec le pays d'origine. Les taux de droits de mutation, les charges de copropriété, les clauses de revente et la conformité urbaine doivent être analysés par un expert.
Les conditions de revente, les restrictions pour non-citoyens, les garanties décennales pour les constructions, ainsi que les implications successoriales sous la loi mauricienne nécessitent une vérification personnalisée. Les listes de projets approuvés pour les régimes IRS, RES et PDS sont publiées par l'EDB, mais l'éligibilité d'un projet spécifique doit être confirmée avant signature.
Checklist pré-contrat
Définissez l'objectif d'achat : résidence principale, investissement locatif ou hôtelier. Vérifiez l'éligibilité du projet sur les listes officielles de l'EDB pour les régimes IRS, RES, PDS, ou confirmez l'approbation pour le G+2. Confirmez le montant minimum requis pour le permis de résidence (375 000 USD ou 6 millions MUR pour le G+2).
Obtenez l'approbation préalable de l'EDB pour les achats de type G+2. Faites auditer le contrat de vente par un notaire mauricien, en vérifiant les clauses, garanties et charges. Étudiez la fiscalité avec un expert-comptable international, en incluant l'impôt sur le revenu et les plus-values. Prévoyez les frais annexes : droits d'enregistrement, honoraires notariaux, frais d'agence et assurance habitation.
Démarches administratives
Déposez la demande de permis de résidence dès la signature de l'acte, en fournissant le formulaire EDB, une pièce d'identité, un justificatif d'investissement, un certificat de non-condamnation et une photo d'identité. Un frais de dossier de 50 USD non remboursables est requis pour les permis d'occupation et de retraite à compter du 1er décembre 2025.
Enregistrez le titre de propriété par acte notarié et transcription au Registre des immeubles. Pour une construction neuve, déclarez l'ouverture de chantier auprès de la mairie et obtenez le certificat de conformité (Building Compliance Certificate) avant mise en service. Ouvrez un compte bancaire local pour faciliter les virements et le rapatriement des fonds.